Пхукетский Уголок

Решил по первоначалу, учитывая массу задаваемых вопросов по недвижимости в Таиланде (в частности, на Пхукете), ответить на некоторые из них. Причём, учитывая уже не резиновое свободное время читателей и перегруз информацией в сети, сжал их специальным нейроархиватором)), и преподал все на одной-единственной странице (см. полный текст статьи). Конечно, нет гарантий, что страница потом не получит продолжения, и тем не менее, эти вопросы на многих сайтах и форумах занимают не один десяток страниц, которые ещё надо отыскать. А уж сколько противоречивых мнений там понамешано…;) Итак, пожалуй начнём…

Где лучше покупать недвижимость?

Зависит от того, что за недвижимость вы хотите купить, и что с ней собираетесь делать. Для простоты рассмотрения, представим, что купить вы хотите квартиру, или дом; не в глуши, но в то же время в ликвидном месте; собираетесь не только там сами жить, но и смотреть, как недвижимость растёт в цене, и заодно сдавать её кому-то в то время, пока вас нет дома:). В этих случаях, четыре основные локации для покупки недвижимости в Таиланде (ранжирование моё личное): 1 - Пхукет, 2 - Паттая, 3 - Самуи, 4 - Хуа-Хин. Максимально кратко о каждой из локаций (подробнее о Пхукете - наверху сайта кнопочка, об остальных локациях - пока интернет и Google, а потом напишу обязательно подробнее)… Пхукет - это курорт, предлагающий максимум именно морских “опций” - здесь наибольшее количество разных пляжей, развитая инфраструктура, национальные парки рядом, небольшие островки для вылазок на катерах. Пхукет - это многонациональный остров, очень контрастный, где всегда можно найти место по душе. Паттая - это сумашедший ритм жизни, доступность чувственных удовольствий и развитая русскоязычная община. Самуи - это оторванность от мира (остров имеет только паромное и авиа-сообщение с “большой землёй”) и тоже неплохой выбор пляжей, хотя инфраструктура всё же на менее высоком уровне, чем Пхукет. Хуа-Хин - это размеренный, семейный отдых общепризнанного “королевского” курорта (официальная королевская резиденция для отдыха семьи Его Величества находится именно в Хуа-Хине). Исходя из этой минимальной информации, уже можно что-то выбирать для себя.

Как оплатить недвижимость в Таиланде?

Вопрос очень животрепещущий, поэтому поместил его на почётное второе место). Для начала - чем ну никак не оплачивается недвижимость в Таиланде - так это кредитной картой. Во многом потому, что существует ограничение по снимаемой сумме (как правило, это 20.000 бат, хотя лимит может быть увеличен). Оплатить покупку квартиры, или дома в Тае, можно наличными, переводом на банковский счёт из-за границы, или внутри страны. Чаще всего покупатели предпочитают привозить из СНГ (или России) тревел-чеки Америкэн Экспресс, или другие, и затем в банке, обменивать их на наличные. Лучше всего при этом - открыть счёт в этом же банке (на данный момент без разрешения на работу счета открывает Kasikorn Bank), и положить деньги на свежеоткрытый счёт. При этом - важный момент - вам необходимо взять справку в банке о том, что деньги поступили из-за границы, в целях покупки недвижимости в Таиланде. Данная справка (ранее Tor Thor 3, сейчас - Foreign Exchange Transaction, или FET) вам в дальнейшем понадобится в Лэнд Офисе (земельном департаменте - гос. структуре, где оформляется сделка о покупке). Не забывайте о том, что информация обо всех обменянных на трэвел-чеки суммах, более 600.000 рублей (уточняйте сумму в обновлениях закона “О противодействии легализации доходов полученных преступным путем”) декларируется банком в Комитет Финансового Мониторинга - поэтому, в каком количестве банков покупать трэвел-чеки, и на какую сумму, решайте сами, в зависимости от характера именно ваших финансов:). Сразу забирать деньги, полученные с обмена чеков, из банка не рекомендуется - банк в этом случае может не выдать необходимую вам справку, да и просто, ходить с большой суммой денег по улицам - не самое лучшее развлечение. Идеальный вариант - это оплата переводом из банка (с вашего, недавно открытого счёта) на счёт застройщика. Конечно, существуют варианты оплаты и из-за границы (например, с оффшорного счёта, принадлежащего вам, на оффшорный счёт застройщика), это тоже неплохие варианты, но в силу их неподконтрольности тайским властям, у вас может быть проблема при вывозе денег, в случае, если вы своё жильё решите продать. Посудите сами - ведь вы оплатили (к примеру) с оффшора на оффшор, следовательно, деньги в Тайланд формально не поступили вообще - а значит, нет и справки о том, что данная сумма пришла на покупку жилья. Следовательно, при продаже жилья вывоз суммы вам никто не гарантирует - ибо “откуда денежки”?:) Самый, на мой взгляд, неудачный способ - это оплата квартиры переводом с вашего, собственного счёта, на счёт застройщика в Таиланде - ибо в этом случае ваш перевод надёжно “засвечивается” в соответствующих структурах. Особенно, если вы при этом решите перевести деньги на свой, собственный счёт, то вам необходимо будет задекларировать его наличие, поскольку по закону, любой гражданин РФ должен уведомить государство об открытии счёта за границей. Следовательно, самые оптимальные варианты - перечисленые чуть выше, это трэвел-чеки, или оффшор. В случае, если вы вдруг приехали с наличностью, то вы можете положить её в тайский банк, и также попросить справку о поступлении денег из-за границы - в большинстве случаев вам её дадут… Чуть не забыл об ещё одном, экзотическом способе переправки денег - это перевод без открытия счёта в ваш банк, или банк застройщика. Но и здесь не следует забывать, что суммы, как правило, также ограничены, за пределами ограничений о вашем переводе сообщается в валютный контроль.

Каковы гарантии для владельца недвижимости?

Исключительно важный вопрос - всем хочется иметь гарантии того, что собственность в Таиланде останется именно их собственностью, а не государства, или кого-либо ещё. В случае с покупкой квартиры в Таиланде всё просто - если вы купили квартиру из иностранной квоты (квота квартира для иностранцев в любом проекте, имеющем статус кондоминиума - 49%), то вы - полноправный собственник, имеющий как документ, подтверждающий право собственности (Chanote Deed), так и свидетельство на квартиру (Tabien Baan), “синюю книжечку”. В случае с домом, или офисным зданием всё сложнее - вы должны открыть компанию, на которую затем и приобрести недвижимость. Гарантией вашего права собственности в этом плане будет - привелигированная акция, дающая приоритетное право голоса, возможность заложить приобретённую собственность самому себе (каким образом вступить во владение в случае “срабатывания” закладной - это уже другой вопрос, главное - сам факт гарантии), а также подписанный отказ тайских акционеров от любых претензий на имущество компании. Данные бумаги просто хранятся в вашем сейфе, или вашего адвоката, обеспечивая многоступенчатую защиту от каких-либо махинаций. Чуть не забыл добавить - в компании, по тайскому законодательству, должно быть не менее 51% тайцев, однако вышеуказанные меры позволяют оградить вас от теоретического посягательства недобросовестных акционеров на вашу собственность. Отдельного разъяснения стоит термин “Usufruct” - это пожизненное право пользования всем, что расположено на земле. В случае, если вы не покупаете виллу, или дом, а оформляете в долгосрочную аренду, на 30+30 лет, с правом продления, данное право, в случае оформления его, защищает ваши права в случае, если тот, кто оформил право аренды, вдруг захочет дом продать. Сделать он этого не сможет, поскольку у вас - права пользования, и желание продать дом вступает в конфликт с оформленным “Usufruct”. Таким образом, в случае, если дом в Тайланде вы не покупаете на компанию, а оформляете на себя, в аренду, крайне рекомендуется оформление “Usufruct”. Отдельно стоит упомянуть, что каждая сделка должна проводиться только после проверки её чистоты хорошим адвокатом.

Каков доход с приобретённой в Тае недвижимости?

Если я вкладываю во что-либо деньги - я всегда хочу знать, что я за эти деньги получаю, кроме вечного лета и моря под боком? Оказывается, получаю я очень немало… Во-первых, недвижимость постоянно растёт в цене, т.к. перечислил я четыре крупных мировых курорта. Средний рост около 5%-7% в год, в отдельных случаях может достигать 30% в год. Во-вторых - ваша недвижимость в Тайланде может сдаваться в аренду, краткосрочную, или долгосрочную, зависит от уровня дома/квартиры и её местоположения. Это - ещё 7%-15% в год (15% - это при условии, что собственностью управляет профессионал, способный превратить её в лакомый кусочек для арендаторов, это отнюдь не так просто - фактически недвижимость становится небольшим отелем-резортом). Таким образом, при удачно совершённой (и правильно управляемой в дальнейшем) покупке, рост вашего капитала может составить от 14% до совершенно невероятной цифры - 45% в год! Конечно, почти половина стоимости кондо в год - это крайность, в случае, если недвижимость куплена в крайне ликвидном районе, который только начал развиваться (в принципе, такие районы всегда есть, но быстро застраиваются) и если управляется персоналом, сравнимым с топ-менеджерами крупных резортов.

Какие затраты на недвижимость в Тайланде?

Затраты могут сильно разниться, в зависимости от того, есть ли у проекта круглосуточная охрана, фитнесс-центр, бассейн и другие опции. Как правило, берётся единовременный взнос в “Sinking Fund” (т.е. на случай подтопления) - это около 15 долларов за квадратный метр - и затем платится квартплата, составляющая 50 долларов в месяц и выше. В целом, содержание недвижимости обходится не очень дорого - налоги вы заплатите только при оформлении (сейчас налог на оформление недвижимости снижен с 0.11% от стоимости до 0.05%!).

Сколько в среднем стоит квартира в Тае?

Разброс цен очень велик - вы по-прежнему помните, что мы ведём разговор только о четырёх общепризнанных курортных локациях… К примеру, на данный момент (конец июня 2008) квартиру на Пхукете можно приобрести за сумму, начиная от $35.000, и завершая заоблачными тремя миллионами. Средняя же планка - это около сотни тысяч долларов. При этом метраж за такую сумму может достигать, и даже переваливать за сто квадратных метров - сказка, ставшая былью для жителей обеих столиц, да и не только…

Как остаться в Тае подольше? Какие визы нужны?

Стандартно, на данный момент, для иностранца, проживающего, к примеру, в России (страны СНГ немного отличаются в плане визовых договорённостей), есть следующие пути постоянного проживания в Таиланде:

1.  Безвизовые штампы. Самый банальны, среднезатратный (1500 бат в месяц, или ок. 50 долларов) и относительно трудоёмкий способ. Дело в том, что вот уже больше года у России с Таиландом действует безвизовое соглашение. По нему граждане России могут в течении 1 месяца находится в стране вообще безо всякой визы - по безвизовому штампу. Что примечательно, количество таких штампов неограничено, пока чистые страницы в паспорте не закончатся. Для того, чтобы жить постоянно в Таиланде по такому штампу, необходимо каждый месяц покидать пределы страны и ставить новый штамп по возвращении, на границе. Как правило, в каждом крупном курортном городе действуют компании, облегчающие жизнь фарангам, и устраивающие так называемые виза-раны (visaruns). Вы платите небольшую сумму, садитесь в микроавтобус, и забываете о проблеме, как таковой - обо всём позаботится компания. В случае с Пхукетом это - микроавтобус до Ранонга и обратно, паром до Мьянмарской границы, двухразовое питание и вода, сборы мьянмарской стороны за въезд на территорию Мьянмара.
2. Туристическая виза. Действует на данный момент 1 месяц, оформляется в посольстве Королевства в Москве и нескольких других городах. Можно продлить ещё последовательно на месяц два раза - т.е. всего получается 3 месяца проживания по ней. Продляется в ближайшем иммиграционном бюро (на Пхукете они есть на Патонге и в Пукет-Тауне). Есть ограничения, из-за которых, не вдаваясь в подробности, вы не сможете постоянно жить в стране по турвизам, поэтому на данный момент турвиза - не лучший вариант постоянного нахождения в Таиланде.
3. Нон-иммигрант класс “B” виза. Оформляется на 3 месяца при наличии пакета документов со стороны компании-нанимателя (или вашей собственной). Такие пакеты часто продаются адвокатскими конторами, стоят от 5 до 15 тысяч бат, в зависимости от аппетитов адвоката:). По прошествии 3-х месяцев можно продлять каждые 3 месяца (в случае наличия разрешения на работу), в общей сложности 1 год. В случае, если виза мульти-энтри, то при выезде-въезде в страну она “срабатывает” снова, т.е. теоретически по ней можно находиться в стране более двух лет.
4. Образовательная виза. В случае, если вы решите серьёзно изучать тайский язык, или (что маловероятно) повышать свой уровень в одном из тайских университетов (просто наша образовательная система всё-таки ещё одна из самых лучших в мире:)) - вы будете иметь право на годовую образовательную визу на время обучения. Самый хороший способ - это выбрать наиболее либеральное к посещаемости учебное заведение, заплатить за год обучения (обычно от 15 - 20 тыс. бат), и забыть о нём, время от времени заглядывая за необходимыми для иммиграционного бюро справками.

Вот, пока все отвеченные вопросы на сегодня. Вполне возможно, что данную статью придётся дополнить, сообразно вашим вопросам и уточнениям - пишите, звоните, не стесняйтесь своих желаний жить в тропиках;)!

[ratings]